Overdrachtsbelasting bij verbouw kantoor tot studentenhuis

Als een kantoor verbouwd wordt tot één of meer woningen, is het de vraag hoeveel overdrachtsbelasting er verschuldigd is. Is de kantoorfunctie bepalend, of de woonfunctie? Het antwoord maakt 4% verschil in te betalen overdrachtsbelasting.

Teveel kantoorruimte, te weinig woningen

De laatste tijd is er een fors overschot aan kantoorruimte. Tegelijkertijd is er een schaarste aan goedkope woningen, vooral in studentensteden. Inventieve projectontwikkelaars gaan er daarom in toenemende mate toe over kantoren te verbouwen voor woningen, veelal specifiek gericht op studenten.

Hoeveel overdrachtsbelasting?

Voor woningen is de overdrachtsbelasting een paar jaar geleden verlaagd naar 2%. Voor kantoren bedraagt deze belasting 6%. Maar hoeveel is het voor een tot woningen verbouwd kantoor?

Wat is een woning?

Onder woning wordt in dit kader verstaan 'een onroerende zaak die op het moment van de juridische overdracht naar zijn aard is bestemd voor bewoning'. Onlangs kwam voor de rechter in Breda de vraag aan de orde wat hiervoor bepalend is.

Let op!

De feitelijke bewoning van een pand wil in ieder geval nog niet zeggen dat het pand naar zijn aard ook bestemd is voor bewoning. Van belang is het doel waarvoor het pand is ontworpen en gebouwd.

In de betreffende zaak ging het om een kantorencomplex waarin studentenwoningen waren gerealiseerd. Daartoe waren enkele doucheruimtes en keukenvoorzieningen geïnstalleerd. De bewoning van het pand paste ook binnen het bestemmingsplan.

Rechter: geen woningen

De rechter besliste dat er desalniettemin niet van woningen gesproken kon worden. Dus was er 6% overdrachtsbelasting verschuldigd. Beslissend was dat de aard van het pand niet was gewijzigd, dat het pand nog steeds geschikt was als kantoor dan wel met enkele kleine aanpassingen hiervoor weer geschikt kon worden gemaakt. Zelfs als volgens het bestemmingsplan alleen een woonfunctie mogelijk zou zijn, zou dit nog niet tot een andere conclusie leiden.